投資用物件を購入する際のポイント
投資用物件を購入の際のポイント
初めて物件を購入する際にどんな部分を注意すれば良いかご説明をさせて頂きます。
投資を行う物件の種類、それぞれのメリット、デメリット
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| ワンルームマンション | 投資額が小さいため手が出しやすい | 複数戸所有しないと空室リスク等が大きい |
| 戸建 | 土地が付いているので最終的にアパート等への建替が可能 | 需給バランスが悪い、面積が広いため原状回復費用が高くなる |
| アパート | 管理費が安い、管理業務が少ない | 耐用年数が短いため減価償却費の節税期間が短い |
| マンション | 耐用年数が長いため減価償却費の節税期間が長い | 管理費が高い、法定点検等が義務づけられる |
| オフィス | テナントの管理が楽 | 需給バランスが悪い |
建物の構造による耐用年数の違い
| 構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| （鉄骨）鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 鉄骨造 | 19年～34年（鉄骨の厚みにより異なる） |
| 木造 | 22年 |
| 木造モルタル造 | 20年 |
物件購入後の耐用年数は節税対策に非常に重要となります。
物件の残存耐用年数＋物件の経過築年数×20％
※1年未満の端数は切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年となる。
計算例
法定耐用年数が22年の木造で、経過年数が10年の耐用年数
（計算)
（1）法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
22年－10年＝12年
（2）経過年数10年の20％に相当する年数
10年×20％＝2年
（3）耐用年数
12年＋2年＝14年
想定できる入居者層、近隣物件の募集状況、近隣施設の充実度、将来的な開発の有無等を考慮する事が重要です。また土地の地形、接道状況、路線価等が重要となります。
価格が大きければ大きい程、投資効率が良くなる反面、リスク分散ができなります。複数の物件の投資地域を変えて保有するという考え方も重要となります。不動産の利回りは高ければ高い程良いと思われがちですが、基本的な考え方として利回りが高い物件はリスクが高いという認識をお持ちください。例えば地方案件で表面利回20％の物件でも購入後80％の稼働しか保つことができず結果的に表面利回りが想定していたものよりも低くなるケースがあります。物件の構造、築年数、立地、平均稼働率、経費率等を考慮して最適な利回りかどうかを判断する事が重要です。また表面利回りで物件をお探しする方が多いですが、重要なのは諸経費等を考慮したネット利回りとなります。
※ネット利回りとは、諸経費を勘案して算出した利回りのこと。算出方法は以下参考。
・表面利回り ＝ 年間収入÷物件価格×100
・ネット利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100
不動産投資をされる方の殆どが金融機関から購入される物件を担保に借入を行います。この借入により自己資金だけでは購入できない物件が購入できる事となります（レバレッジ効果）。そして借入額と自己資金のバランスが非常に重要となります。借入額が大きければ大きい程、稼働率が低下した際に物件の収入ではカバーできなくなる可能性があります。できる限り手許資金を使わずに投資を行いたいと思いますが、借入条件や今後の投資計画等を考慮して手元資金をうまく使う事が重要となります。稀にフルローンで物件を購入させる業者さんがおりますが、これは非常にリスクが高いです。思わぬ退去や修繕費等の発生により身動きが取れなくなってしまう投資家の方もいらっしゃいます。
賃貸管理、賃貸募集について
購入後の物件の賃貸管理が不動産投資を行う上で肝になります。稀に自主管理を行う方もいらっしゃいますが、自主管理は管理に専念し会社を作り節税対策で行うという考えがない場合以外ではお勧めできません。つまり不動産の知識がない中で行うのは危険です。ある程度、投資経験を積んだ上で行う様にして下さい。
賃貸管理会社の選び方
•地域情報を最適な方法で顧客に開示する能力
現在、スマートフォンの普及により地域情報（生活関連）を簡単に調べる事ができます。その情報のを物件から発信していく必要があります。地域に募集店舗があるからと言って顧客に便利な情報を開示できなければ意味がありません。
•ネット上で正確な募集情報を開示する能力
店舗にて集客すると言う方法が年々減少しています。現在、殆どの方がインターネット上で物件情報を検索しています。スマートフォンの普及でささらに実店舗よりもネット上でいかに正確な情報を発信して行くことが必要になります。
•業務全般に係る幅広い知識
売買、賃貸、管理それぞれのセグメントで分業するという形は実は非効率です。すべての部分を掌握することにより、賃貸経営の成功に結びつきます。
•看板ではなく提案力と問題解決力
空室や管理状態を意識した営業を行っており、何かトラブルが発生しても良い提案や解決能力が優れいている事が重要です。管理を依頼される際にしっかりとした業務方法を意識している。
•目的意識を持っている会社
必要な事はどれだけ皆様に対して親身になって業務を行って頂けるかと思います。親身に考えていれば適当な管理はできないはずです。
•市場動向に敏感で都度見直しを行う力
ネットの波及で情報の流れが大きく変わり、情報波及のスピードの変化が非常に早くなっているため、顧客ニーズにいち早く対応する能力が必要だと思います。現在のＩＴ化の波により、ついてこれていない不動産業者は本当に多いです。
ご相談は無料にて行っております。お気軽にお問い合わせ下さい。
