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売買について

投資用不動産の売買について

投資用物件を購入する際の注意点

初めて物件を購入する際にどんな部分を注意すれば良いかご説明をさせて頂きます。

・物件種類
投資を行う物件の種類、それぞれのメリット、デメリット

項目メリットデメリット
ワンルームマンション投資額が小さいため手が出しやすい複数戸所有しないと空室リスク等が大きい
戸建土地が付いているので最終的にアパート等への建替が可能需給バランスが悪い、面積が広いため原状回復費用が高くなる
アパート管理費が安い、管理業務が少ない耐用年数が短いため減価償却費の節税期間が短い
マンション耐用年数が長いため減価償却費の節税期間が長い管理費が高い、法定点検等が義務づけられる
オフィステナントの管理が楽需給バランスが悪い

・構造
構造による耐用年数

構造耐用年数
(鉄骨)鉄筋コンクリート造47年
鉄骨造19年~34年(鉄骨の厚みにより異なる)
木造22年
木造モルタル造20年

・築年数と耐用年数
物件購入後の耐用年数は節税対策に非常に重要となります。

物件の残存耐用年数+物件の経過築年数×20%
※1年未満の端数は切り捨て、その年数が2年に満たない場合には2年となる。

[check]計算例
法定耐用年数が22年の木造で、経過年数が10年の耐用年数

(計算)
(1)法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数
 22年-10年=12年

(2)経過年数10年の20%に相当する年数
 10年×20%=2年

(3)耐用年数
 12年+2年=14年

・立地
想定できる入居者層、近隣物件の募集状況、近隣施設の充実度、将来的な開発の有無等を考慮する事が重要です。また土地の地形、接道状況、路線価等が重要となります。

・価格帯と利回り
価格が大きければ大きい程、投資効率が良くなる反面、リスク分散ができなります。複数の物件の投資地域を変えて保有するという考え方も重要となります。不動産の利回りは高ければ高い程良いと思われがちですが、基本的な考え方として利回りが高い物件はリスクが高いという認識をお持ちください。例えば地方案件で表面利回20%の物件でも購入後80%の稼働しか保つことができず結果的に表面利回りが想定していたものよりも低くなるケースがあります。物件の構造、築年数、立地、平均稼働率、経費率等を考慮して最適な利回りかどうかを判断する事が重要です。また表面利回りで物件をお探しする方が多いですが、重要なのは諸経費等を考慮したネット利回りとなります。

※ネット利回りとは、諸経費を勘案して算出した利回りのこと。算出方法は以下参考。
・表面利回り = 年間収入÷物件価格×100  
・ネット利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

・手許資金と借入金のバランス
不動産投資をされる方の殆どが金融機関から購入される物件を担保に借入を行います。この借入により自己資金だけでは購入できない物件が購入できる事となります(レバレッジ効果)。そして借入額と自己資金のバランスが非常に重要となります。借入額が大きければ大きい程、稼働率が低下した際に物件の収入ではカバーできなくなる可能性があります。できる限り手許資金を使わずに投資を行いたいと思いますが、借入条件や今後の投資計画等を考慮して手元資金をうまく使う事が重要となります。稀にフルローンで物件を購入させる業者さんがおりますが、これは非常にリスクが高いです。思わぬ退去や修繕費等の発生により身動きが取れなくなってしまう投資家の方もいらっしゃいます。

レバレッジについて(1日3分で学べる!不動産セミナーより)

・賃貸管理、賃貸募集
購入後の物件の賃貸管理が不動産投資を行う上で肝になります。稀に自主管理を行う方もいらっしゃいますが、自主管理は管理に専念し会社を作り節税対策で行うという考えがない場合以外ではお勧めできません。つまり不動産の知識がない中で行うのは危険です。ある程度、投資経験を積んだ上で行う様にして下さい。

賃貸管理会社の選び方

•地域情報を最適な方法で顧客に開示する能力
現在、スマートフォンの普及により地域情報(生活関連)を簡単に調べる事ができます。その情報のを物件から発信していく必要があります。地域に募集店舗があるからと言って顧客に便利な情報を開示できなければ意味がありません。
•ネット上で正確な募集情報を開示する能力
店舗にて集客すると言う方法が年々減少しています。現在、殆どの方がインターネット上で物件情報を検索しています。スマートフォンの普及でささらに実店舗よりもネット上でいかに正確な情報を発信して行くことが必要になります。
•業務全般に係る幅広い知識
売買、賃貸、管理それぞれのセグメントで分業するという形は実は非効率です。すべての部分を掌握することにより、賃貸経営の成功に結びつきます。
•看板ではなく提案力と問題解決力
空室や管理状態を意識した営業を行っており、何かトラブルが発生しても良い提案や解決能力が優れいている事が重要です。管理を依頼される際にしっかりとした業務方法を意識している。
•目的意識を持っている会社
必要な事はどれだけ皆様に対して親身になって業務を行って頂けるかと思います。親身に考えていれば適当な管理はできないはずです。
•市場動向に敏感で都度見直しを行う力
ネットの波及で情報の流れが大きく変わり、情報波及のスピードの変化が非常に早くなっているため、顧客ニーズにいち早く対応する能力が必要だと思います。現在のIT化の波により、ついてこれていない不動産業者は本当に多いです。

物件情報を知る

良くある、「非公開物件があります」言う「おとり広告」多くの皆様が経験があると思います。

こうした非公開という名の「おとり広告」により、検討したせっかくの時間が無駄になるケースが本当に多いです。何故非公開にするか、そして何故最終的に情報が途切れてしまうのか、

非公開にする理由
・売却を依頼された業者が仲介手数料を買主からも3%受領するために、非公開にする。業界用語で言う両手狙いの仲介です。
・売却をしている事を誰かに知られたくないため。内々で売却する案件は非常に多です。

※非公開物件が安く購入できるのはこうした閉鎖的な市場にあるためにです。しかしながら売却側からしてみると本来であればもう少し高く売却できた物件でも安価で手放すことになる事もしばしばあります。良く言うレインズに掲載すると高く売れないは「根拠のない嘘です」これを言う業者さんは皆さんの大切な資産を簡単に安く売ろうと目論んでいる業者さんなので注意が必要です。

つながらない情報の実態
インターネットにより物件情報が簡単に入手出来る様になった反面、「おとり広告」「既にない物件」情報が膨大に増加したと思います。これは簡単にネットで情報公開をできる事により、登録をして更新等を行わない業者が非常に多くなったためです。インターネットを使用したセールスは少しでも多くの物件情報を載せて、検索される様なインセンティブが働いてしまっています。「おとり広告」も今だなくなりません、本気で検討しているのに突然「売れてしまいました」なんて言う事はよくあります。これは最初からおとりだったという可能性があります。こうした事態は情報を隠す=未公開にしている業者がいるため、情報の真実性がゆがんでしまっています。

売却価格を見極める
次に売却についてですが、最近良く見かける、「高く売却ができる業者を選べる」なんていう売却査定サイトがあると思います。売却を依頼する不動産会社によっては「高く」売れる可能性はもちろんあります。しかしながら限りなく0に近いと思って頂いた方が良いです。売却の依頼を受けた各社は、「根拠」がない数字を提示するが非常に多いです。それは売却価格を高く提示をした方が、依頼を受ける可能性が高くなるからです。
しかしながら結局、売却期間が長くかかってしまい、価格を減額して売却をしてしまうケースが多いです。色々な会社に任せると言うのも一つですが、やはりしっかりとした市場感を持ち、価格だけでなく、期間や買主を想定した立案を考える事ができ、皆さんと気持ちを共感できる方に任せるのが最善だと思います。またお付き合いのある業者さんに任せきりになっている方も注意が必要です。
まだまだ多くの業者さんが安く仕入れた物件を転売を行っていて利益を大きく上げているのが現状で、安易に安値で売却をしてしまう方も多い様です。売却価格は適正値という水準がありますので、しっかりとした見極めが非常に重要です。

エージェント選別の重要なポイント
[check]不動産会社なりの相場観を持っているか
[check]情報の公開方法
[check]売却方法に提案があるか(リーシング、バリューアップ)
[check]時間、タイミング(買替、相続等)を考えているか
[check]買主の想定はできているか

真実の情報をつかむ

無駄な時間を使わない情報の見極め方
下記の書類を出して頂きましょう。
①謄本
甲区の部分 
直近で所有権移転が行われていない、差し押さえがされていない。
乙区の部分
債権者は誰か、債権額、売却価格が債権額を下回る額ではないか。

②直近の収支明細
期中の賃料収入、管理費用の他に固都税(納税通知書が好ましい)
保険料等の詳細資料を開示を依頼しましょう。
謄本は誰でもとれますが、固都税通知書や保険は所有者にしか入手できない資料になります。

上記2つでまずは十分です。これを断ってきたり過分に時間がかかる場合は物件が存在しないか、怪しい物件情報になります。

不動産を探す際はたくさんの資金や時間を費やします。それにも拘わらず途中で情報が途切れてしまうという事が頻繁に起こります。今まで費やした時間は何だったのかと多くの方が不満を持っているのも事実です。

より良い情報を収集し、利用する事は非常に重要です!!

売買最大化の3つの柱
①情報の信憑性を予め確認をする
②売買のニーズ・ウォンツを調べつくす
③市場(特に地元)情報の深い調査

ご相談は無料にて行っております。お気軽にお問い合わせ下さい。

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