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事例①購入時のシミュレーション

　都内近郊のワンルーム２０戸の物件、購入時（８月頃）の稼働率は７０％程度の状態、売却の条件として３ヶ月の満室保証、満室想定で表面利回り９%弱の物件で３ヶ月間に現管理会社にてリーシングを行うとの事で安易に物件を購入してしまった事案です。

　購入後３ヶ月が経過し実際の稼働率は80％、当初予定していた20%分の収益が入らない状態に、実際に別の会社にリーシングを依頼した所、広告料1ヶ月、礼金０ヶ月、賃料も若干安くすれば早期に決まるとの相談があり、購入したばかりなので、そこまで条件を下げたくないと考え条件変更をせずに継続的に購入時のままの条件で募集を行った。繁忙期に入り退去者も増加し、原状回復費用、新規の広告料と急激に費用がかさむようになる。
　繁忙期に費用が多く気持ちがナーバスになり、費用削減ばかりに気が取られてしまい、募集に力が入らず、購入後1年経過したところで稼働率は85％、この段階で相談を受けました。

　当方から、費用ばかりに目がいってしまった大家さんに改めて現状の市場を知って頂くため、改めて投資シミュレーションの作成を行いました。市場を調査したところ、賃料は若干下げる必要がありましたが、売却時に管理会社が条件付きだったので継続をしていましたが、費用が通常よりも高かったので稼働率が上がらない事を理由に解除を依頼した所、15%管理費を削減する事ができました。削減できた部分が募集条件に反映をさせる事により、収支のバランスが見える様になり、大家さんも安心して条件変更を行いました。

　その結果、現状空室は1部屋です。収支が安定してきたので今では「もう一物件購入しようか」と計画中です。

※今回のポイント
購入時に必ず投資シミュレーションを作成する
適正賃料・募集条件を空室保証があっても確認をする
空室保証があっても稼働率と購入の時期を考える

⇒事例②管理会社の能力