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不動産価値「最大化」の実現へ|賃貸経営,賃貸管理,投資用不動産の価値を追求します

ステップ③

運用戦略・売却戦略を決める

情報流

ステップ①ステップ②で保有される物件の状況、J-REIT等を代表とする不動産市場の動向を掴んで頂いたと思います。
ステップ③では、今後の物件運用の立案を念頭にどの様に行動をし具体的に考えて行く必要があるかを説明させて頂きます。

保有目的は何か

  • 転売を想定した不動産運用
    • 短期的な修繕計画 
    • 遵法性の確保
    • 稼働率、賃料アップ
  • 長期運用を想定した不動産運用
    • 長期的な修繕計画(減価償却等を考慮)
    • 運用成績のトラックレコードの作成
    • 市場に合った原状回復工事
    • 管理、募集会社の選定
    • 相続等の発生時を考慮
    • ローンの借換え

[check]投資シミュレーション参考

インターネットを利用した戦略

  • 物件を探している方へ直接アクセス
    現在の流れは
    管理会社→REINS、ATBB→募集会社→自社ポータルサイト、大手スーモ→顧客の流れ
    管理会社から顧客へ情報が伝わる間が多いので、ここでタイムラグにより、募集条件が正確でない、問い合わせがあった際に空室状況の確認が遅い等の問題があります。本来あるべき姿は管理会社→サイト→顧客という限りなくダイレクトに近い情報の流れに物件検索の効率をあげ、成約の速さを追及する。
  • 便利情報
    入居者の属性により必要とされるサービス情報を提供をする。
    • 入居中の緊急対応(鍵、水漏れ)
    • 物件周辺の美味しいお店
    • 役所や近隣のタウン情報
  • 物件ブランディング
    不動産はまったく同じ物はなく、物販と違い唯一無二の物になります。
    保有されている(保有しようと検討している)物件の特性と市場を考えてその物件に合うブランディングを行い、物件の良い部分を引き出しましょう。
    ブランディングに必要となる情報
    • 入居者の属性(ライフサイクル)
       どの様な入居者がいるか
       職業、年齢、性別、家族構成
    • 物件の強みは何か
       賃料が安い、内装が綺麗、管理が良い、植栽が綺麗
    • 物件から提供できるサービスを作る
       シェアサイクル、シェアカー、レンタルサイクル
    • 物件を魅力的にする
       植栽、エントランスの装飾、ソファー等の設置
    • 社会的貢献
       eco太陽光発電、風力発電、緑化がある物件

[check]保有する物件のブランディングページ参考例

経済政策等の動向

  • 今後想定される大きな市場の動き
    • 2014年4月消費税増税
      消費税が増税されていまうと、購入者側から見て、購入価格が増加するため、売却がしづらくなると予想されています。個人ではなく法人で保有して消費税の還付等の方法を考える必要があります。
    • 富裕層からの富の移転を目的とした相続税の改定
      相続税対策にはやはり不動産です。なるべく早い段階で方針を決めましょう。

多面的な視野を持ちながら運用を行い悩みを解消していきましょう!!

ご相談は無料にて行っております。お気軽にお問い合わせ下さい。

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