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市場分析から業務効率を考える

ステップ①で保有されている（保有を検討している)物件の状況が分かったと思います。次は市場分析をしてみましょう。

• 大手、J-REIT等の動向
  どの様に物件のリーシングを行っているか
  
  • 条件の決定方法　
    年間の予算立てをしており、売却の際の価格や運用期間中の投資家への配当原資となるため忠実に募集条件を決定し、変更する事はよっぽどの事がない限り行いません。仮に変更をする場合でも非常に動きが早く決められる時（繁忙期）に決めるというスタンスを取っています。現状でJ-REITの平均稼働率は95％の水準となっております。
    季節的に行うキャンペーン、賃料交渉の際の下限賃料etc
  • 交渉の範囲
    賃料の条件範囲は冒頭の年間予算により明確に定められており、
    季節的に行うキャンペーン、賃料交渉の際の下限賃料etcが決められています。
  • 募集会社
    J-REIT等の賃貸物件を保有する多くの管理会社は賃貸募集会社に対して情報の規制をせずに、どの業者でも募集されているお部屋をご紹介する事が可能となっています。業者専用のサイトもあり、いつでも空室の状況と図面が取得できる様になっています。

• 管理、賃貸、売買業務の効率性
  • 管理方法の見直し
    ・物件の現状を理解した管理を考える。
    ・共用部分の管理が適正に行われているか
    ・定期的な検査を適時入れているか
    ・借主にとって過ごしやすい環境であるか
  • リーシング方法の見直し
    ・競合する物件との稼働率を比較する
    ・競合物件との違いを明確にし物件の特性（収益性、費用効率）を理解し運用を行う。
  • 売却方法の見直し
    ・どの程度、市場に売却情報が認識されているか
    ・適正な情報が買主候補に伝わっているか
    ・開示する書類等は整理されているか