賃貸経営、賃貸管理の日本AMサービス

不動産価値「最大化」の実現へ|賃貸経営,賃貸管理,投資用不動産の価値を追求します

ステップ①

収益不動産の実力診断 ~内部チェック~

ニーズ、ウォンツ

まずは保有されている物件の状況を多面的に見る事により、
現状の改善点や今後の課題等を抽出して行きます。
いくつかの項目に分けて説明をさせて頂きます。

保有する物件を知る

  • 稼働率
    [check]保有期間の稼働率の推移
    ・季節的な影響はあるか
    ・平均的な稼働率はどの程度か
    ・空室期間の機会損失はどの程度か
    [check]競合物件の稼働率の推移
    ・他の物件と比較することによる保有物件の優劣
    ・競合と比較した際の対抗措置はあるか
  • 空室の状況
    [check]長期的に空室を放置していないか
    ・空室による匂い等の発生の有無
    ・案内による埃等の汚れの有無
    ・水回りの水垢等の汚れの有無
    [check]空室対策を管理会社、賃貸会社と打ち合わせ
    ・定期的に市場ヒアリングの有無
    ・業者の提案等の有無
    ・内装等の変更
    [check]案内されやすい形
    ・スリッパ、案内用の電灯を設置
    ・現地に図面、申込書を設置
  • 管理状況
    [check]共有部、駐輪場、ゴミ置場
    ・エントランスにチラシがちらかっていないか
    ・共用部に物が置いていないか
    ・駐輪場に使用されていない自転車はないか
    ・ゴミ置き場は清潔に保たれているか
    ・エレベータ内の匂い等はないか
    [check]光熱費の料金
    ・電気料金、水道料金の意識をしているか
  • 設備の劣化状況
    [check]修繕履歴の確認
    ・短期、長期的な修繕計画を立てているか
    ・現状で修繕が必要な個所はないか
    [check]退去したお部屋の原状回復費用にかかる費用
    ・いつもと同様でと言うように業者任せにしていないか
    ・顧客の層を想定して内装を依頼しているか

エンドユーザーのニーズ ~外部チェック~

借り手のニーズを知る

  • 物件を探す方法
    [check]インターネット
    ・どんな検索サイトで物件を探しているか
    ・どの様な端末で物件を探しているか
  • どんな物件をさがしているか
    [check]賃料
    ・単身のサラリーマン世帯は8~15万円の賃料帯のニーズが多い
    [check]場所
    最寄駅から7分以内
    [check]設備 
    ・好まれる設備ベスト3 バストイレ別、浴室乾燥、オートロック
    見えない管理費がある、表面上で賃料が安い物件でも実は設備が古く光熱費が今までの1.3倍という様な場合もある。
    特にファミリー向けの物件は設備が古いと特に電気料金等が非常に高くなってしまう。
    [check]築年数
    15年以内が圧倒的に多い、レトロな物件等が気に入られる場合があるが、相応の内装が施されている。
    [check]敷金、礼金
    現状のマーケットでは礼金0ヶ月が当たり前の状況。
    ブランドマンションでも礼金0ヶ月で募集がされている。
    まずは上記項目のすべてをチェックしていきます。

改善ポイント

改善ポイントを具体的に策定して行きましょう!!

  • 経費削減
    ・無駄な水道光熱費が使用されている部分はないか
    ・管理費用は適正か
    ・原状回復に余計な費用がかかってないか
    ・募集費用に応じた結果はでているか
  • 空室募集条件の策定
    ・現在の市場に合った条件で募集がされているか
    ・賃料交渉の枠を決めているか
    ・時期的な部分を考慮してキャンペーン等の条件を決めているか 
  • 管理、募集会社
    ・毎月のレポート(収支、稼働率、管理状況)等を作成してもらっているか
    ・管理の状況や長期的に物件の価値を提案してくれているか

過去の状況が分かる資料がない方も中にはいらっしゃると思います。
冒頭でも述べておりますが、収支や費用の内訳や稼働率の推移、管理状況を知ることにより、季節的な要因や賃料等の動向の履歴を残す事ができ、将来の資産運用に非常に役に立ちます。
必ずレポートを作成して保管して頂くことをお勧め致します。不動産ファンドはこのレポートに基づき将来の投資の決定や運用の戦略を立てています。
また、売買が行われる時にこうしたトラックレコード(過去の履歴)を求められる事も多いです。

まず収益不動産を知る事が重要です!!

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